房产抵押额度怎么计算？影响房屋抵押额度的核心因素
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大部分业主办理房产抵押最关心的就是可贷额度，不清楚自家房屋能贷多少钱、额度高低由什么决定，经常出现预估额度和实际放款额度差距较大的情况。房产抵押额度有固定的计算逻辑，核心依托房屋评估价和抵押成数，同时受房屋、个人资质小幅影响。
房产抵押基础计算公式：最终放款额度=房屋市场评估总价×抵押成数。主流全款商品房抵押成数较高，最高可贷评估价的7成左右；按揭二次抵押根据房屋余值核定成数，整体成数略低于全款房；公寓、商铺、写字楼等商业房产成数相对更低。
影响额度的核心因素首先是房屋资质，核心地段、配套完善、流通性强的商品房，评估价更高、成数更高；老旧小区、偏远地段、户型差、流通性弱的房产，评估折价高，放款额度会相应降低。同时房屋存在查封、纠纷、破损严重，也会直接降额或拒办。
个人资质也会小幅影响额度，征信极差、负债过高、收入不稳定、用途不规范的申请人，机构会适当下调抵押成数；资质优质、征信良好、还款能力稳定的业主，可直接拉满最高抵押成数，拿到足额放款。
核心要点
√ 抵押额度核心公式：房屋评估价 × 抵押成数，商品房成数最高；
√ 地段、房龄、户型、流通性直接决定房屋评估价值高低；
√ 个人资质优质可拉满成数，资质瑕疵会小幅降低放款额度。
常见问答
Q1：房子市值100万，大概能抵押多少钱？
A：全款商品房正常可贷60-70万左右，具体根据房屋地段、房龄、资质微调。
Q2：为什么网上预估额度高，实际审批额度更低？
A：网上为粗略估值，实际以上门专业评估为准，老旧、偏远房产会正常折价。